Deze pagina is gebouwd op 11/28/2024 14:59:22 met de export van 11/28/2024 13:25:55

Bedrijventerrein A1

Projectnaam

A1 Bedrijvenpark Deventer

Portefeuillehouder

J. van Essen

Rapportagedatum

9 oktober 2024

Website

Basisinformatie Project

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van het bedrijventerrein A1 Bedrijvenpark Deventer. Het totale projectgebied is ongeveer 120 ha. groot, waarvan 60 ha. netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

Besluitvorming

Samenvatting van de bestuurlijke besluitvorming omtrent A1 BP:

- Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitsplan en grondexploitatie (Raad, november 2009);
- Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
- Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
- Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekeningen vastgesteld, in 2016, 2017, 2018, 2019 en 2020;  
- Raadsbesluit Herijking ontwikkelstrategie West (april 2020);
- Collegebesluit Aankoop gronden Derks (april 2020);
- Raadsbesluit vaststelling herziening Bestemmingsplan en Exploitatieplan A1 BP (sept. 2020);
- Collegebesluit Uitgiftestrategie ‘West’ (2021);
- Verkoopstrategie A1 bedrijvenpark West (2022);
- A1 aankoop verkoop en zelfrealisatie HBC (2022)
- Vaststelling 4e herziening exploitatieplan A1 Bedrijvenpark (juli 2022)

Projectfase

Realisatiefase

Stand van zaken

Uitgifte westelijk deel
We zijn op 12 september gestart met de verkoop van drie kleinere kavels (11, 12 en 13). Deze variëren in grootte tussen de 2.000 en 3.000 m2. De inschrijf periode loopt tot en met 7 november 2024. De kavels kunnen op dit moment alleen voorzien worden van een kleinverbruikers aansluiting (maximaal 3x80 Ampère).  

Kavel 15 (3.000 m2) is gereserveerd en kavel 2 (20.450 m2) is verkocht.  
Levering van beide kavels is beoogd in het vierde kwartaal van dit jaar.  

Kavel (8) is gereserveerd voor een mogelijke bedrijfsverplaatsing (De Roos Internationaal Transport B.V.).  

Vanwege de onzekerheid omtrent de netcongestie heeft de partij die een reserveringsovereenkomst had voor kavel 5 afgezien van deze kavel. Hoewel we ver gevorderd zijn met onze Smart Energy Hub kon dit bedrijf niet langer wachten. De nummer 2 van de gunningslijst is, conform onze gunningsprocedure, gevraagd of er nog interesse is voor afname van de kavel. Dat bleek het geval te zijn. Een reserveringsovereenkomst is voorgelegd. Het is mogelijk dat deze partij nog dit jaar de kavel afneemt.

De kavels 3, 4, 7 zijn grotere kavels en worden in verkoop gebracht zodra we zekerheid hebben over de Energy hub, De verwachting is dat in 2025 die zekerheid kan worden gegeven.

De kavels 16, 17 en 19 zijn nog niet in verkoop genomen vanwege de ontsluiting op de N348. Hiervoor is nog geen tracé leuze vastgesteld door de provincie Gelderland. In het vierde kwartaal van 2024 komt hier duidelijkheid over. Ook deze kavels kunnen dan in 2025 in verkoop worden gebracht. Het is ook mogelijk dat we de kavels langer vasthouden om bijvoorbeeld toekomstige bedrijfsverplaatsingen te kunnen faciliteren aangezien de beschikbare voorraad hard aan het opdrogen is.  

Kavel 18 is niet in eigendom van de gemeente en wordt door een private partij ontwikkeld. Een omgevingsvergunning is door de gemeente afgegeven. De sloopwerkzaamheden op de kavel starten in het vierde kwartaal.

Uitgifte Oostelijk deel
Tussen Sligro en Reshare was op het oostelijk deel van het bedrijventerrein nog een kavel gereserveerd voor voorzieningen met betrekking tot de Smart Energy Hub. Inmiddels is duidelijk dat deze kavel hiervoor niet nodig is. De kavel wordt op korte termijn in verkoop gebracht.

Bouwrijp, en woonrijpmaken
Het gehele terrein is bouwrijp m.u.v. de kavels 16 en 17 (waarop nog opstallen staan) en kavel 19 (in afwachting van de ontwikkelingen N348). De bebouwing op kavel 16 en 17 wordt in het vierde kwartaal  van 2024 gesloopt, waarna deze kavels ook bouwrijp zijn.

Het eerste deel van de Kronenbergweg en een deel van de Stegemanweg is woonrijp en overgedragen aan beheer. Het woonrijpmaken van de overige delen van het bedrijvenpark is afhankelijk van de voortgang uitgifte kavels en bouw bedrijfspanden.  

Netcongestie
In de zomer van 2023 is bekend geworden dat TenneT leveringsproblemen heeft doordat de grenzen van de capaciteit van het hoogspanningsstroomnet zijn bereikt. Vanwege de leveringsproblemen wordt bij aanvragen voor een grootverbruik aansluiting bij de netbeheerder geen vermogen toegekend. Dit heeft ook betrekking op het gebied waar A1 bedrijvenpark zich bevindt. Dit besluit van TenneT heeft effect op de verkoop van de gereserveerde kavels en op de verkoop van de overige geplande kavels.  

De gemeente is samen met de kopers en de netbeheerder actief op zoek naar oplossingsrichtingen, waaronder de opzet van een collectieve energy hub. De kavels 9 en10 zijn in beeld als locaties voor mogelijke opslag van lokaal opgewekte energie in batterijen en worden om die reden nog niet in verkoop gebracht.

Voor de grote kavels (3, 4, 7, 16, 17 en 19) is de verwachting dat voor toekomstig gebruik een kleinverbruikaansluiting onvoldoende is en deze in de toekomst zwaarder moet zijn. Om te voorkomen dat er onnodig geïnvesteerd wordt in een laagspanningsnetwerk is er een akkoord van Liander om voor deze kavels het vermogen van de kleinverbruikaansluiting geleverd kan worden via een grootverbruikaansluiting. Dit betekent een kleinverbruik vermogen (3x80 Kwh) maar een kabel en voorzieningen geschikt voor groot verbruik vermogen. Inmiddels zijn door de gemeente deze aansluitingen aangevraagd bij Liander. Bij verkoop van de kavels worden de aanvragen overgedragen worden aan de kavelkoper. De gemeente moet hierbij een deel van de aansluitkosten voorfinancieren. Dit zal verrekend worden met de kavelverkoopprijs.

Voor de kavels 9 t/m 13 en kavel 15 is door de gemeente een kleinverbruikaansluiting (max. 3x80) aangevraagd. Inmiddels is Liander gestart met de realisatie van het laagspanningsnet dat hiervoor nodig is. Zodra dit net gereed is kunnen deze aansluitingen gerealiseerd worden. Ook deze aansluitingen worden overgedragen aan de kavelkoper en de kosten worden verrekend bij de grondverkoop.

Aansluiting N348
De provincie Gelderland is op dit moment bezig met voorbereiding voor de planvorming voor de verbreding van N348. Dit is van groot belang voor het A1 bedrijvenpark omdat de tweede ontsluiting van het bedrijvenpark hierop zal aan takken. De provincie heeft twee voorkeursvarianten in beeld. Voor beide varianten geldt dat de tracékeuze ertoe leidt dat enkele kavels geraakt worden en daardoor mogelijk kleiner worden, met een negatief financieel effect als gevolg op de opbrengsten.  

In Q3 heeft de stuurgroep waarin provincie en gemeenten vertegenwoordigd zijn de voorkeur uitgesproken voor variant 3 (70 km inrichting met aansluiting A1 Bedrijvenpark via een kruising met verkeersregelinstallatie). Deze keuze is nu bekend gemaakt en belanghebbenden is gevraagd om hierover hun mening te geven. De keuze van de stuurgroep en de reacties gaan daarna voor besluitvorming richting provincie. De verwachting is dat in het vierde kwartaal van 2024 een besluit genomen wordt over de tracé- keuze en het toekennen van budget aan deze reconstructie. In de Voorjaarsnota is het risico op een noodzakelijke bijdrage aan de reconstructie meegenomen. Mogelijk moet hiervoor nog aanvullende dekking gevonden  worden. Een bijdrage valt echter buiten de scope van het plangebied van het Bedrijvenpark A1.

Voortgang

Scope

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Op koers

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. De verliesvoorziening voor A1 Bedrijvenpark is met de vaststelling van de jaarrekening 2023 verlaagd naar €19,5 miljoen. In het Meerjaren Perspectief Grondzaken is bij de jaarrekening een nadere toelichting op dit resultaat gegeven.  

Jaarlijks wordt de rekenrente voor de grondexploitaties geactualiseerd op basis van de meest recente leningenportefeuille. Deze actualisatie heeft geleid tot aanzienlijke verlaging van de rekenrente wat een positief effect heeft op het resultaat van de grondexploitatie van het Bedrijvenpark A1. Daar tegenover is er een voorlopige inschatting gemaakt van de benodigde bijstelling van het budget van de plankosten voor de resterende looptijd van de grondexploitatie. Bij de jaarrekening was al aangekondigd dat een bijstelling noodzakelijk is. Deze bijstelling drukt het positieve effect van de lagere rekenrente. Daarnaast is de verwachting dat kavel 5 niet dit jaar geleverd gaat worden en doorschuift in de tijd. Tot slot is het positieve effect van de aanstaande verkoop van de woning aan de Dortherweg (verkoop prijs is hoger dan de raming) in de grondexploitatie verwerkt.

Door bovengenoemde ontwikkelingen is het resultaat is ten opzichte van het vorig jaar verbeterd van circa €19,5 mln. naar circa €19,0 mln. Per saldo dus een verbetering van €0,5 mln. op contante waarde per 1-1-2024.  

De gemeente heeft opdracht gegeven om de beschikbare kavels opnieuw te laten taxeren. De uitkomsten hiervan kunnen van invloed zijn op bovengenoemden resultaat. Dit geldt ook voor de jaarlijkse herziening van de grondexploitatie dat plaatsvindt rond de jaarwisseling.

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking investering?

Nee

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen

Risico's en kansen?

Op koers

In de risicoreservering is rekening gehouden met conjunctuurgevoeligheid. Dit is opgenomen door rekening te houden met de mogelijkheid dat opbrengsten kunnen dalen of dat vertraging optreedt in tempo van de uitgifte op de midden-lange termijn. Verder is een risicoreservering opgenomen vanwege mogelijke vertraging door de netcongestie. Dit is het meest omvangrijke risico voor het Bedrijvenpark A1. De totale risicoreservering komt bij de jaarrekening op €2,6 miljoen.

Aan het begin van het jaar was het risico van de netcongestie geraamd op een impact van €4,5 miljoen (op basis van 3 jaar vertraging). Daarbij is de kanttekening geplaatst dat het op dit moment erg lastig is om alle gevolgen te overzien welke financiële impact een netcongestie op de kaveluitgifte kan hebben. Waar enerzijds de druk op de uitgiftemogelijkheden merkbaar was als gevolg van de netcongestie was anderzijds de druk op de behoefte aan grotere kavels groot. Dus de vraag naar grotere kavels is merkbaar aanwezig. Alleen door de onzekerheid of bedrijven een aansluiting op het energienet kunnen krijgen zorgt voor vertraging.  Bij vertraging betekend dat naast renteverlies  ook extra plan- en beheerskosten omdat de looptijd van het project in dat geval toeneemt. Het afgelopen kwartaal is kavel 2 en kavel 6 verkocht en worden er voortvarende gesprekken gevoerd over de verkoop van kavel 5. Met de verkoop van de kavels neemt het geïnvesteerde vermogen af en daarmee ook de omvang van het risico. Bovendien komt een oplossing in de vorm van een SEH dichterbij. De verwachting is dat het totale projectrisicoprofiel (in de zomeractualisatie 2024 berekend op totaal €3,- mln.) bij de komende actualisatie voor de jaarrekening verder zal afnemen.

Planning

Afwijking begroting?

Nee

zie boven

Afwijking totaalplanning?

Op koers

Planning op hoofdlijnen:  
Uitgifte laatste kavel ‘Oost’: 2025
Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2022-2028
Uitgifte 3 kavels 2, 5 en 14: 2024
Uitgifte kavels 12, 13 en 15: einde 2024 / 2025
Onderzoek haalbaarheid energy hub afronden in 2024.
Besluit tracé N348: Q4-2024 (Provincie).

Communicatie

Communicatie

Op koers

In de afgelopen periode zijn hier geen verdere ontwikkelingen geweest.

Overige informatie